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> Updated: 2026-11-09

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解决方案 · 零售选址

# 如何筛选并比较零售门店的候选地点？

找出机会在哪里，再在投入之前比较各个地点。这套方法用任何工具都行；K-Stra 让它只需点几下。

简而言之

零售选址就是凭证据决定在哪里开店：把需求（居民和他们的消费）与供给（那里已有的竞争对手）放在一起权衡。筛选几个需求大于供给的地点，围绕每一个画出同样的车程商圈，再按人口、收入、消费、竞争对手和租金逐项比较。

[在您的区域寻找机会](https://www.k-stra.com/a/?b=10&cat=markets_brands&mm=sector&src=zh-solutions-retail-site-selection) 应用界面目前为英文。

难点在哪里

## 为什么凭直觉选店址会出错？

看起来热闹的地方，不一定有顾客。工作日上午的人流，说明不了住在十分钟路程外的是谁、他们收入多少，也说明不了已经有多少门店在争夺他们。

选择的范围也比看上去的要广。在考虑任何一间铺面之前，真正的问题是哪个社区、公路的哪一侧、哪个街角，而每个选项画出的商圈都不一样。

大多数错误来自用不同的标准比较地点：一个是亲自去看的，一个来自中介的宣传册，一个来自朋友的建议。公平的选择会用同样的数据、同样的出行时间，以同样的方式测量每个候选地点。

15,352

个社区（suburb）和地区，按 K-Stra 使用的 2021 年版 ABS 标准计算，另有 61,844 个一级统计区（SA1）：候选区域之多，远超任何人能够实地走访的数量。

ABS 澳大利亚统计地理标准（ASGS），2021 版，取自 K-Stra 地区数据 v10（2026年10月19日）。

方法

## 如何一步步选择零售位置？

1.  步骤 01

    ### 明确顾客和出行方式

    谁会向您购买，多久买一次，愿意为此走多远。健身房、药房和家具店需要的商圈截然不同。

2.  步骤 02

    ### 定下统一的商圈规则

    所有地点都使用同一个出行时间和出行方式，这样就没有哪个候选地点只是因为测量得更宽松而胜出。

3.  步骤 03

    ### 先扫描区域，找机会

    在打开任何一个房源之前，先在地图上找出您所在行业需求高、供给少的地方。

4.  步骤 04

    ### 筛选候选地点

    保留三到五个通过初步检查的地址，彼此之间要离得足够远，避免争夺同一批顾客。

5.  步骤 05

    ### 测量每个商圈

    在每个候选地点周围同样的车程范围内，统计居民、家庭、年龄、收入和消费。

6.  步骤 06

    ### 统计竞争对手

    每个商圈内您所在行业的竞争对手，以及他们离门口有多近。

7.  步骤 07

    ### 权衡成本和您自己的门店网络

    附近的租金和房产价值，以及每个地点与您现有门店的重叠程度。然后用数字做决定。


数据

## 如何测量候选地点周围的需求和供给？

每一个选址决定都要权衡两件事：住在可达范围内的人的需求，以及已经在服务他们的门店的供给。对每个候选地点用同样的方式测量两者，比较的结果就由地点本身决定，而不是由数据来源决定。

需求

### 谁住在那里，花多少钱

居民、家庭、年龄、收入和消费能力，来自 ABS（澳大利亚统计局）数据，按1,453万个地址点统计。

[来源和年份（英文）](https://www.k-stra.com/product/data/population/)

供给

### 谁已经在那里经营

超过200万家澳大利亚商家和门店，可按行业或品牌搜索，每月更新。

[来源和年份（英文）](https://www.k-stra.com/product/data/markets/)

**机会**就在需求大于供给的地方：针对每个消费行业，一个消费模型把两者放在一起比较，在地图上为差距着色，并列出最好的五个位置。

成本放在最后。房产价值和租金根据房产网站上的房源估算，按邮编汇总并注明样本量；等您知道顾客在哪里之后，它们会告诉您每个地点要花多少钱。[房地产数据（英文）](https://www.k-stra.com/product/data/real-estate/) 。

*[Image: K-Stra 对 Chapel Street, South Yarra 周围 10 分钟车程的超市行业分析：地图上的市场缺口和竞争对手，四个候选地点，右侧是带有人口和家庭数据的“Site comparison”（地点比较）表（应用界面为英文）。]*

对 Chapel Street, South Yarra 周围 10 分钟车程的超市行业分析：地图上的市场缺口和竞争对手，从最好的位置中选出四个候选地点并排比较。与下表是同一项保存的分析。

在 K-Stra 中

## 在 K-Stra 里怎么比较地点？

K-Stra 里的选址从行业分析开始，它已经知道您所选区域里需求和供给分别在哪里。

1.  在哪里选择您正在考虑的区域：围绕一个点的车程范围、几个邮编或一个地方政府区（council）。

2.  想知道什么在 Markets & Brands（市场与品牌）里选择您的行业。面板会拆分为机会、需求和供给，并列出机会最大的五个位置，彼此至少相距 500 米。

3.  比较在“Compare sites”（比较地点）下，在地图上放置最多五个候选地点，或者直接从最好的位置里选取，然后一起评估。

4.  做决定读取每个地点的人口、家庭、收入和消费指数以及竞争对手，还有任意两个候选地点会共享的居民。


比较还会显示每个候选地点会从谁那里分走居民消费：主要的竞争对手，逐个点名；把您现有的门店从 “My Data”（我的数据）加进来之后，还包括您自己的门店网络。People & Economy（人口与经济）和 Real Estate（房地产）会补充年龄、家庭、房产价值和租金；KPI 面板的比较页签最多可以并排显示四个目标。

K-Stra 运行在悉尼的一台专用服务器上：您的数据集、分析和结果都留在澳大利亚。地图底图、付款和登录服务都接触不到您的文件。只有三个环节可能接触：地理编码只发送地址文字，而且要在您确认之后；当您就某个数据集提问时，AI 助手会读取列名和数值；邮件通知会带有您分析中的数字。[您的数据存放在哪里](https://www.k-stra.com/zh/product/coverage/#where-your-data-lives) 。把数据集标记为“session only”（仅限本次会话），它会在上传 24 小时后删除。

[在应用中打开这个设置](https://www.k-stra.com/a/?b=10&cat=markets_brands&mm=sector&src=zh-solutions-retail-site-selection)

视频

## 在应用里选址是什么样子？

[下载视频（0:12）](https://www.k-stra.com/_astro/kstra-v2-address-to-result.D1WbGg0J.mp4)

视频 · 时长 0:12，无声。 12 秒从一个地址到结果：Collingwood 的 Smith Street 步行 10 分钟范围内的一切、快餐行业，然后是市场、竞争对手和最适合开店的地址。视频中的文字是英文。

画面文字（英文）

From address to result. 1 · Type an address. 2 · Everything within 10 minutes on foot. 3 · Pick a sector: fast food. 4 · The market, the competitors, the best addresses. k-stra.com.

示例

## 候选地点的比较是什么样的？

在墨尔本 Chapel Street, South Yarra 周围 10 分钟车程的范围内，为一家超市比较四个候选地点，每个地点都有自己的 10 分钟商圈，按应用的排名顺序排列。最强的两个地点共享的居民超过十分之九：两家都开的话，它们会互相竞争。“新地点会吸引的居民消费”是按行业模型，每个地点会从居民消费中吸引的那一部分，它是用来在同一行业、同一区域内比较地点的数字，绝对数值只是数量级；上班族、通勤者、游客和过路客不在其中，所以中央商务区、旅游区和车站附近的地点读数偏低。

四个超市候选地点的比较：商圈人口、家庭、收入和消费指数、居民的超市消费、竞争对手、新地点会吸引的居民消费，以及与其他候选地点的重叠

指标

482 Auburn Road, Boroondara

21 Kaikoura Avenue, Boroondara

1 Forrest Hill, Stonnington

2A Faircroft Avenue, Boroondara

10 分钟内的居民

348,984

355,881

435,508

268,582

家庭

79,057

80,544

87,622

62,591

收入指数（100 = 澳大利亚平均）

120.9

120.3

113.5

121.5

消费指数（100 = 澳大利亚平均）

119.6

119.1

112.7

120.2

居民的超市消费（A$ 百万／年）

789.8

803.9

960.5

609.1

商圈内的超市数量

80

79

132

53

新地点会吸引的居民消费（A$ 百万／年）

6.23

6.20

5.72

5.02

同时也在另一个候选地点商圈内的居民

93.1%（21 Kaikoura Avenue）

91.3%（482 Auburn Road）

50.2%（482 Auburn Road）

97.7%（21 Kaikoura Avenue）

来源：ABS 人口 2024（家庭：2021 年人口普查）；收入和消费指数，100 = 澳大利亚平均水平；居民的超市消费来自 ABS 家庭支出 2025 和 K-Stra 行业模型；竞争对手来自 K-Stra 地点目录 2026。四个地点均按同时开业来评估。K-Stra 分析，2026 年 10 月 7 日。

费用

## 比较门店位置要花多少积分？

行业分析在任何区域上都是 40 积分，不论区域多大。比较中每增加一个候选地点加 20 积分，所以示例中的 4 个地点一共 40 + 4 × 20 = 120 积分，3 个地点则是 100 积分。

一次完整的研究再加上 Real Estate 和五个 People & Economy 主题。以 3 个候选地点计：100 + Real Estate 20 = 120，再加主题 5 × 2，共 130 积分，在 “Single report”（单次报告）积分包的 150 积分之内。免费账户一开始有 40 积分，足够运行行业分析并看到最好的位置。无需订阅。

[积分如何计算](https://www.k-stra.com/zh/pricing/how-credits-work/)

-   一个 Markets & Brands（市场与品牌）行业机会、需求、供给和最好的五个位置

    40 积分
-   地点比较，4 个候选地点每个候选地点 20 积分

    80 积分
-   地图、机会图层、表格和导出

    免费
-   行业分析 + 4 个候选地点\= 120 积分
-   按 Single report 积分包每积分 A$1.53 计，约 A$183；更大的积分包和月度方案更便宜。

可选，不计入合计

-   这些地点周边的 Real Estate（房地产）房产价值和租金 · 包含所有指标

    \+ 20 积分

每个操作都会先显示预估费用和之后的余额，您确认之后才会运行。

常见问题

## 关于选择门店位置，人们还会问什么？

### 一次应该比较几个地点？

三到五个比较实用。K-Stra 一次运行最多比较五个候选地点，每个地点都单独对照当前的市场来评判，因为您是在几个备选方案中做选择，而不是把它们全都开起来。

### 还没有候选地址怎么办？

从机会地图开始。行业分析会按需求是否大于供给给区域着色，并列出最好的五个位置，彼此至少相距 500 米；任何一个位置都可以一键变成候选地点。

### 可以只查一个地址，而不是几个吗？

可以。一次比较可以只放一个候选地点：它会把该地址商圈内的人口、消费和竞争对手，与当前的市场做对比。

### 应该由租金来决定位置吗？

租金是要与需求权衡的成本，而不是起点。商圈很薄的便宜地点，通常便宜是有原因的，所以等您知道顾客在哪里之后，再从 Real Estate（房地产）里读租金和房产价值。Real Estate 每次分析 20 积分。

### 每个地点都需要同样的出行时间吗？

为了公平比较，是的。在 K-Stra 里，候选地点共用行业分析的商圈，您可以把它们统一在 1 到 30 分钟之间调整。

### AI 助手能替我设置比较吗？

可以，在应用里进行。没有账户时，它能在最初 2 次免费回答里准备并报价分析；有了免费账户，它还会运行分析。它能设置行业分析并放置候选地点，运行任何要花积分的内容之前都会先问您。每次回答 0.5 积分，回答为英文。[AI 助手如何工作（英文）](https://www.k-stra.com/product/ai-assistant/) 。

相关页面

-   [商圈分析](https://www.k-stra.com/zh/solutions/catchment-area-analysis/)
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-   [市场潜力分析](https://www.k-stra.com/zh/solutions/market-potential-analysis/)
-   [选址评分表（英文）](https://www.k-stra.com/geomarketing/site-selection-guide/)

签租约之前

## 投入之前， 先比较位置。

打开地图，选择您的行业，看看哪里的需求还在等一家店。浏览不收费。

[打开应用，免费浏览](https://www.k-stra.com/a/?b=10&cat=markets_brands&mm=sector&src=zh-solutions-retail-site-selection)

行业分析要在您确认预估费用之后才会运行