什么决定了一个开店位置行不行？
七个因素，按决策通常遇到它们的顺序排列。前四个来自数据；后三个只能来自街头、地方政府和租约。
| 因素 | 衡量什么 | 信息来源 |
|---|---|---|
| 顾客可达范围 | 一个车程或步行时间之内的居民和家庭 | ABS 人口估计和人口普查 |
| 消费能力 | 人均收入和消费，与全国平均水平对比 | ABS 收入数据和国民账户 |
| 竞争对手 | 有多少家、离得多近，以及每 1 万居民有几家 | 您所在行业的商家地图 |
| 尚未满足的需求 | 消费高而供给薄的地方 | 该行业的需求与供给模型 |
| 交通和可见度 | 停车、公共交通、转角位置、招牌 | 在不同时段实地走访 |
| 法规 | 分区规划、许可用途、牌照和行业专门规定 | 地方政府和您所在行业的监管机构 |
| 成本和租约 | 租金、杂费、装修、租期和续租选项 | 中介、披露声明、律师 |
因素改编自澳大利亚政府的 business.gov.au，“Choose your business location”（英文）。
怎样一步步选出开店的位置？
- 1
画出顾客能到达的范围
从人们怎样到您的店里开始：目的型门店用车程，便利型门店用步行时间。
常见误区画一个圆。河流、铁路和高速公路会把圆切成没人会跨越的几块。
- 2
统计住在那里的人
按出行时间拆分该范围内的居民和家庭，这样紧邻的核心区一目了然。
常见误区用整个 council 或社区的人口，这几乎说明不了可达范围内那几条街的情况。
- 3
读懂收入和消费
收入指数和按类别划分的消费，说明人们是否买得起您卖的东西，以及是否已经在这上面花钱。
常见误区把富裕的区域等同于好区域。收入高、但在您的品类上没有消费，不是需求。
- 4
标出竞争对手
该范围内及周边您所在行业的每一家店、各自的距离，以及每 1 万居民的密度。
常见误区只算范围之内的竞争对手。顾客会越过边界，竞争对手的顾客也会。
- 5
找出尚未被满足的需求
把能到达每个点的消费，与那里已有门店的吸引力对比。缺口就是您的候选地点。
常见误区把没人的区域当成机会。有时没人在那里，是因为没人会来。
- 6
实地检查交通和相关规定
在开门和关门的时间，工作日和周末各去一次。向地方政府询问许可用途，并核实您所在行业的专门规定。
常见误区在地方政府确认用途之前就签约。租约并不会让一种用途变得合法。
- 7
用同样的标准比较入围名单
两到五个地址，同样的出行时间，同样的指标并排，然后再看各自的成本。
常见误区拿您钟爱的地点去比您几乎没看过的地点。每个候选地点都要得到同样的对待。
新开一家药房，这套方法实际怎么用？
药房 · 阿德莱德在 The Parade 周围 15 分钟范围内住着 337,663 人，由 125 家药房服务：每 1 万居民 3.7 家，南澳大利亚州为 3.09 家，全澳为 2.63 家。这个区域的供给已经很充足。
模型仍然找到了缺口，大多在边缘。最强的一个在 834 South Road, Edwardstown 附近，那里新开一家药房，对照已有的药房，每年能吸引约 A$ 5.35 百万的居民消费。这是居民消费中经过模型估算的一部分，用来给地点排序，不代表药房的经营业绩。
接着是法规。一家配发 PBS（药品福利计划）药品的新药房，通常必须与最近的已批准药房直线距离至少 1.5 公里，并且 500 米内有一名全职医生和一家超市，或者单独有一家大型超市。名单上的每个候选地点，都得先通过这项检验，需求才有意义。
来源：K-Stra 分析，2026 年 10 月 31 日：药房行业，平均路况下从诺伍德 150 The Parade 出发 15 分钟车程。门店：K-Stra 地点目录，2026 年。居民：ABS 截至 2025 年 6 月 30 日的估计常住人口。消费：ABS 国民账户，2024–25 年，经 K-Stra 行业模型处理。规则：澳大利亚政府卫生部（Department of Health），Pharmacy Location Rules（药房选址规则，英文），第 130 项（申请人手册，2026 年 3 月）。
只用免费的公开数据，能选出开店位置吗？
可以，针对单个地点，并且需要一点耐心。公开统计数据覆盖前三步，适用于任何社区或邮编；一张地图和一个记事本就能完成竞争对手的统计；地方政府能回答关于用途的问题。
手工最难的是区域本身。官方数字按社区和邮编发布，而车程范围会横穿它们；第五步里尚未被满足的需求，还需要一个模型。这正是地理营销工具最能节省时间的地方。
| 您需要什么 | 免费来源 |
|---|---|
| 一个社区或邮编的人口、年龄和家庭 | ABS Census QuickStats and Data by Region（ABS 人口普查速览和分区域数据，英文） |
| 新企业选址因素清单 | business.gov.au，“Choose your business location”（选择您的营业地点，英文） |
| 签约前关于租约的建议 | 各州的小企业专员，例如维多利亚州的小企业专员（英文） |
| 房产的分区规划和许可用途 | 地方政府的规划方案 |
| 地点附近的竞争对手 | 任何在线地图：搜索您的行业，再手工数一数 |
在 K-Stra 里怎么选开店位置？
第 1、2 步
输入一个地址并保留车程圈层，或者画出区域。画出圈层和打开区域看板都是免费的。
第 3 至 5 步
People & Economy（人口与经济）看收入和消费；Markets & Brands（市场与品牌）的整个行业看竞争对手、需求、机会和最好的五个位置。
第 7 步
最多比较五个候选地点，看每个地点能吸引多少居民消费，以及从谁那里吸引。第 6 步仍然由您来做：实地走访和向地方政府询问。
关于同一过程的商业指南，包括四个地点的实际比较，请看零售选址页面。
画面文字（英文）
Where · What · Evaluate & decide. Where to open the next pharmacy. Adelaide, 10 minutes by car from Unley Road. 1 · Where: an address and a 10-minute drive. 2 · What: the pharmacy sector. 3 · Evaluate: the five best locations. Compare sites: keep three candidates. Each site with its own catchment. Ranked by net new spend: A$5.13M a year. Choose the location with the numbers. Spend from the K-Stra gravity model of the sector: ABS spending and population 2025, third-party places data 2026.
关于选择开店位置，人们还会问什么？
我的店应该离竞争对手多远？
没有通用的距离。重要的是每家店能吸引多少居民：把您所在区域每 1 万居民的门店数，与全州和全国的数字比较。有些行业有法定的最小距离，比如新药房的 1.5 公里规则。
周围没有竞争对手，是好兆头吗？
只有需求真的存在才算。供给缺口旁边是高消费，是机会；缺口旁边是很少的居民，或者隔着人们不会跨越的屏障，通常说明市场已经试过并且离开了。
做一次选址研究要花多少钱？
靠公开来源手工做，主要花的是时间。在 K-Stra 里，对任何区域做一次行业分析是 40 积分，比较候选地点是每个 20 积分；浏览地图和区域看板是免费的。
数据分析有哪些事情告诉不了我？
租金、租约条款、建筑的状况、从街上看到的样子、高峰时段的停车，以及邻居们的经营情况。这些要靠中介、地方政府和您自己的实地走访，这也是这套方法以实地走访收尾的原因。
我应该把新店开在现有最好的那家店附近吗？
近到可以共享品牌，远到不共享顾客。决定之前，先看新商圈与现有商圈重叠了多少：被统计了两次的居民，就是您已经拥有的顾客。